Covid 19 – Loi d’urgence : incidences sur le Droit immobilier

Parmi les ordonnances prises le 25 mars 2020 en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, deux intéressent plus particulièrement le droit immobilier.

1/ L’ordonnance n° 2020-316[1] relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19

– Quoi ?

Bien que l’ordonnance n’octroie aucun droit à suspendre le paiement des loyers commerciaux, elle empêche, dans le même temps, la mise en œuvre d’une quelconque sanction ou garantie en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux.

Cette disposition déroge aux stipulations contractuelles ainsi qu’à l’article L.145-41 du Code de commerce relatif à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Elle concerne les loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

-Pour qui ?

Ces dispositions bénéficient aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité, à savoir celles particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du Covid-19.

Il s’agit, au sens du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020[2], des microentreprises réunissant cumulativement les conditions suivantes :

-effectif de moins de 10 salariés,

-chiffre d’affaires du dernier exercice clos, inférieur à 1 million d’euros,

-bénéfice imposable augmenté des sommes versées au dirigeant inférieur à 60.000 euros.

En outre, il est nécessaire que ces entreprises aient :

-soit fait l’objet d’une interdiction administrative d’accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020,

-soit subi une perte de chiffre d’affaires supérieure à 70 % pendant cette période par rapport à l’année précédente.

Pour les entreprises non concernées par l’ordonnance, il conviendra, en l’état des mesures prises à ce jour, de se reporter au droit commun (force majeure et imprévision) et aux stipulations contractuelles.

En tout état de cause, le dialogue entre les bailleurs et les preneurs durant cette période de crise sanitaire doit être privilégié.

2/ L’ordonnance n° 2020-304[3], portant adaptation des règles applicables […] aux contrats de syndic de copropriété

Cette ordonnance déroge aux articles 1102 (liberté contractuelle) et 1214 (renouvellement du contrat) du Code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (absence de renouvellement par tacite reconduction) et permet le renouvellement de plein droit des contrats de syndic.

Ils seront renouvelés dans les mêmes termes et conditions jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Celle-ci ne pourra être tenue qu’à la sortie de l’état d’urgence et au plus tard le 31 décembre 2020.

Les dispositions de cette ordonnance s’appliquent aux  contrats venus ou devant venir à échéance entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence.

[1] https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041755842&dateTexte=&categorieLien=id

[2] https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041768315&dateTexte=&categorieLien=id

[3] https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041755577&dateTexte=&categorieLien=id