L’accord en cours de bail sur la révision du loyer modifie les obligations des parties et peut entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

La question du loyer est centrale à l’occasion du renouvellement d’un bail commercial.

Si le loyer d’origine est librement fixé par la volonté des parties, l’article L 145-34 du code de commerce plafonne le montant du loyer du bail renouvelé, sauf à ce qu’il y ait eu, à l’occasion du bail expiré, une modification notable dans des éléments permettant de déterminer la valeur locative tels qu’énumérés à l’article L 145-33 du même code, parmi lesquels figurent les obligations respectives des parties.

Dans un arrêt très remarqué du 15 février 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la modification conventionnelle du loyer convenu entre les parties en cours de bail, et en dehors de toute procédure de révision judiciaire du loyer, constitue une modification des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Cette décision, qui n’est pas inédite, doit conduire les locataires à arbitrer entre une modification du loyer en cours de bail et le risque d’un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Reste toutefois à déterminer si cette modification de loyer revêt un caractère notable puisque, rappelons-le, seule une modification notable d’un des éléments permettant de déterminer la valeur locative peut entraîner le déplafonnement.